היצע הדיור בישראל – יותר גרועים ממקסיקו?

משבר הדיור בישראל הוא עובדה ידועה כבר מספר  רב של שנים, אולם מעטות הפעמים שבהן יש התייחסות רצינית לנושא מצד הציבור או מצד הממשלה.

רוב הכלכלנים טוענים שהעניין אינו מסובך, ומדגישים שעליית המחירים היא תגובה להיצע חסר  שפוגש את הביקוש בשוק לדירות.

ברשומה הקרובה אציג רק את נושא היצע הדיור בישראל, על בסיס נתונים היסטוריים ועד 2015, ואנסה לענות לשאלה – האם וכמה דירות חסרות בישראל?
(אמ;לק – מיליון דירות חדשות יביאו אותנו לממוצע ה-OECD)

ניתוח ההיצע הוא מורכב בגלל סיבה אחת מרכזית – כיוון שהוא תלוי בהעדפות הצרכנים, ניגע בנושא הזה בהמשך אך נתחיל עם האופן שבו מודדים את היצע הדיור.

מדידת הביקוש וההיצע אמורה להיות עניין די פשוט – כמות משקי הבית צריכה להיות שווה לדירות, אם יש יותר משקי בית מאשר דירות – הפער הוא סך הדירות החסרות.
הבעיה המרכזית היא שמשקי בית מוגדרים ע"י הלמ"ס (בהתאם להגדרות בעולם המפותח) על בסיס הדירות עצמן – למרות שמשק בית נשמע כמו מילה נרדפת למשפחה, משק בית מוגדר כבני דירה משותפת אשר מנהלים תקציב משותף למזון, ויכולים להיות גם אדם בודד. למעשה כ-22% ממשקי הבית הם יחידות לא משפחתיות (בעיקר בודדים ודירות שותפים).

ייתכן למשל, ששותפים רבים אינם גרים מרצונם עם אנשים אחרים, והם היו נחשבים משק בית נפרד אם יכלו. כנ"ל צעירים שעדיין גרים עם ההורים.

מכאן, כל בדיקה של מספר משקי הבית וחישוב הדירות ביחס אליה היא מוטעית מיסודה – ולמרות זאת, רבים, ביניהם משרד השיכון, משתמשים בה.

 

שלב א'

דרכים אחרות למדידת היצע הדיור המקובלות בעולם הינן מספר דירות ל-1,000 נפש וגמר בניית דירות ל-1,000 נפש – המספרים האלה עדיין בעייתיים מבחינות רבות, כיוון שהם תלויים בדמוגרפיה (או גידול האוכלוסייה והרכבה) וברכיבים אחרים.

מדוע מספר הדירות ל-1,000 איש, או גמר הבנייה אינו דומה בכל מדינה?

1. פחת – דירות הן אמנם "מוצר" המחזיק שנים רבות, אולם יש צורך לתחזק אותן, ולעתים להרוס ולבנות דירות חדשות תחתן.
במדינות מסוימות בעלות שטח נרחב, לעיתים אזורים מסוימים ננטשים לגמרי וערך הדירות בהן שווה לאפס.
מדינה שבה נבנו דירות בסטנדרט נמוך מאוד בעבר (ישראל ומדינות ברה"מ לשעבר למשל), קיים בהן פחת גבוה יותר – הדירות הישנות אינן בטוחות ונדרש "שדרוג" שלהן באופן תכוף יותר.
אדם סביר יצפה שככל שאיכות מלאי הדירות נמוכה יותר, קצב הבנייה יהיה גבוה יותר.

2. הרכב האוכלוסייה שונה – אוכלוסייה בעלת משפחות גדולות יותר, צפוי שיהיו בה פחות דירות ויותר חדרים בכל דירה. ישראל לדוגמה בולטת באוכלוסייתה הצעירה יחסית ובגודל משפחה ביחס למדינות מפותחות אחרות.

3. העדפות חברתיות – במדינות מסוימות שיעור הגירושים/ אי הנישואין גבוה יותר, צעירים עוזבים את בית ההורים בגיל מוקדם יותר, אנשים מבוגרים גרים עם משפחתם וכד'.
יש לציין שייתכן שהסיבתיות הפוכה – בהחלט סביר להניח שהחסם לעזוב את בית ההורים הוא בגלל שקיימות יותר אפשרויות מגורים למשל.

4. עיוות ההקצאה – שוק הנדל"ן הוא לרוב שוק עם חסמים ממשלתיים גבוהים בכל מדינה, בעיקר חסמי תכנון שמגבילים משמעותית בנייה בשטח פרטי או ציבורי.
בעשורים האחרונים התעצמה התופעה של ארגונים סביבתיים שונים המערימים קשיים על בנייה חדשה פרטית וציבורית.

5. הצמיחה והמצב הכלכלי – המגמות בשוקי הנדל"ן הן ארוכות טווח יחסית לענפי משק אחרים, ומושפעות בצורה משמעותית מהמצב הכלכלי במדינה.
במדינות מפותחות יותר ישנה בנייה רבה יותר מסיבות שונות – דירות נופש לאזרחים ותושבי חוץ ורצון לשיפור תנאי המגורים (בתים חדשים יותר, שטח גדול יותר וכד'). ראוי לציין שהקשר אינו ישיר לאחר הגעה לרמה מסוימת של התפתחות – בשוויץ יש פחות דירות מאשר בספרד למשל.

למרות כל הסיבות החשובות שהוזכרו – המדדים נותנים איזשהו מושג לצורך השוואה ברמת החיים ובהיקף הדיור למדינות בעלות מאפיינים דומים.
לדוגמה, נעשה השוואה בין ישראל למקסיקו:

במקסיקו שיעור ילדים דומה לישראל (28%), האוכלוסייה מעל גיל 65 גדולה יותר בישראל והאוכלוסייה בגיל העבודה גדולה במקצת במקסיקו; שיעור גידול האוכלוסייה במקסיקו  נמוך מישראל (1.2 לעומת 1.9) אך לא שלילי כמו בחלק ממדינות ה-OECD; ישראל מפותחת בהרבה ממקסיקו; וסביר שהדירות במקסיקו באיכות פחותה משל ישראל.
רוב הגורמים מצביעים על כך שבישראל צריכות להיות יותר דירות בממוצע ל-1,000 אנשים.
מצורף גרף על פי נתוני ה-OECD של דירות ל-1,000 אנשים – ממנו הפחתתי את דירות הנופש, והוספתי את ישראל (כלל הנתונים בקבצים זה וזה, מוזמנים לבדוק אותי):

נראה מההשוואה שאנחנו מדינה ברמת פיגור עצומה, אפילו אחרי מדינה מפגרת כמו מקסיקו (20 דירות ל-1,000 נפש זה כ-170,000 דירות).

בתקנון מספר המבוגרים באוכלוסיה אנחנו עדיין נמוכים מאוד, אם כי עולים מעל סלובקיה ופולין (אבל לא מקסיקו) ורחוקים מעל 110 דירות ל-1,000 מבוגרים מממוצע ה-OECD.

לא מצאתי נתונים היסטוריים של מלאי הדירות, ולכן ניסיתי לעשות אקסטקפולציה לאחור בהפחתת גמר הבנייה מנתוני 2014 – כנראה שהנתונים אינם מדוייקים אך הם נראים סבירים וככל הנראה היו בישראל בסוף שנות השמונים כ-320 דירות ל-1,000 נפש כמוצג בגרף הבא (יש לציין שהיינו מדינה די מפגרת באותה התקופה):

הנתון הנ"ל (אם הוא נכון) מצביע על כך שהבעיה המרכזית אינה קשורה להעדפות (בהנחה והן לא השתנו לרעה עם הגידול ברמת החיים) – אלא פשוט בונים פחות דירות בישראל.

 

שלב ב'

השלב הבא הוא בדיקת החדרים והמטר הבנוי ביחס לאוכלוסיה שנוספו – זאת כיוון שניתן לטעון שאמנם סך הדירות שנבנה הוא קטן, אך גודלן הולך ומשתנה, ובעוד שבעבר גרו בצפיפות רבה יותר, היום הביקוש הוא לדירות גדולות יותר.

הטיעון בבסיסו נכון, והנתונים מראים שמספר החדרים בדירה חדשה ממוצעת גדל מ-2.6 ל-4.7 לאורך 55 שנים בקצב די מונוטוני, אולם, כפי שניתן לראות בגרף הבא, התנודות במספר החדרים הכולל ביחס לאוכלוסייה דומה מאוד לתנודות בסך הדירות – בעברה של מדינת ישראל בנו יותר חדרים ויותר מטר רבוע למגורים ביחס לאוכלוסיה מאשר כיום, במיוחד בשתי תקופות – אמצע שנות השבעים ואמצע שנות התשעים:

שטח מגורים וגידול באוכלוסייה:

בניית חדרים וגידול באוכלוסייה:

 

שלב ג'

דרך השוואה בינ"ל נוספת הינה למדוד את אחוז הבנייה מתוך המלאי, הבעייתיות בעניין הזה היא שהנתון אינו יכול לעמוד לבדו, כיוון שהמלאי יכול להיות נמוך מהדרוש (כמו בישראל כנראה) ואינו מתייחס לדמוגרפיה.
בעקבות האזהרות האלה, ולאחר שראינו שישראל בולטת במלאי נמוך ובאחוז גידול גבוה באוכלוסייתה, היינו מצפים שאחוז הבנייה מתוך המלאי יהיה גבוה באופן משמעותי, ולכל הפחות גדול מאחוז הגידול השנתי הממוצע באוכלוסייה.
הנה טבלה שהכנתי (הוספתי את ישראל שאינה מופיעה בנתונים ואיחדתי אותם) בנושא:

שימו לב, שישנן מדינות (יפן ופינלנד למשל)  בהן  האוכלוסייה קטנה/גודלת בקצב נמוך מאוד ובעלות מלאי דירות גדול שבונות בהיקף גבוה ביחס לגידול האוכלוסייה.
ככלל, ניתן לראות שרוב המדינות בונות יותר ביחס למלאי מאשר קצב הגידול של האוכלוסייה, אלו שלא הן לרוב בעלות מלאי גדול (ספרד למשל) או מאפיינים ייחודיים (לוקסמבורג קטנה, אירלנד לאחר משבר נדל"ן).

 

 

סיכום

בשבוע שעבר בפרסום הלמ"ס נאמר כי התחלות הבנייה הגיעו להיקף התחלות הבנייה של 1996, בלי לציין שהאוכלוסייה הייתה קטנה בכ-2 מיליון אזרחים.

מדינת ישראל יכולה וצריכה לפתור את בעיית הדיור – כל מה שנדרש הוא לבנות המון דירות – זו בעיה "פשוטה" מאוד ואנחנו צריכים לשפוט את נבחרי הציבור שלנו על פי יכולתם לעודד את הבנייה, להקל חסמים, לקחת לעיריות את השליטה בבנייה לגובה ולפצות אותן תמורת ההשקעה הנדרשת בתשתיות.
כל הרעיונות שמעלים באוצר (מיסוי משקיעים), בבנק ישראל (הגבלות משכנתא), הפוליטיקאים (מע"מ אפס, מחיר למשתכן ומס דירה שלישית) הן בזבוז זמן גמור.

אין סיבה שנהיה יותר מפגרים ממקסיקו – פשוט אין.

 

נ.ב.

הערות חשובות לגבי המתודולוגיה –
א. בחרתי להתמקד בגמר בנייה ממספר סיבות – הנתון משקף את המלאי בצורה טובה יותר מאשר התחלות הבנייה; הנתונים לאורך זמן צריכים להיות דומים בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה; הנתונים יותר ברי השוואה לעולם.
יש לציין שבשנתיים האחרונות אכן עלו מספר התחלות הבנייה באופן משמעותי – זה צפוי להשתקף בגמר הבנייה בשנתיים-שלוש הקרובות, אך עדיין הנתונים לא דרמטיים וייקח לפחות עשור, אם הבנייה תגדל לסביבות 90 אלף להגיע לרמות  של 330-350 דירות ל-1,000 אזרחים. אין מה לדבר על הגעה לממוצע המדינות המפותחות של 417 דירות – זו תוספת של מיליון דירות מיידית ללא הגידול באוכלוסייה.

ב. כל הנתונים מהלמ"ס ומה-OECD, פרט למספר הדירות הקיימות שהוא ממשרד השיכון שלקח את הנתון מהלמ"ס. הנתון לשנת 2015 הוא נתון 2014 בתוספת גמר הבנייה של 2015 (השפעה מינורית על המספרים).

ג. הנתונים נראים לי קצת דרמטיים, אפילו ביחס לממשלה הכושלת שלנו, ויש לי חשש בנוגע לאופן בו הם משקפים את המציאות, אשמח אם תשתפו אותי בטעויות מתודולוגיות והנחות לא סבירות שנעשו לדעתכם.

נ.ב.2 (אחרי שכתבתי את הפוסט ראיתי את מחקר בנק ישראל)

בנק ישראל טען בשנת 2012 לגבי יחס מלאי הדירות לאוכלוסייה "עלייתו אינה מעידה בהכרח על מחסור ועל לחץ מיידי לעליית מחירים: בשנים 1998-2007 ירדו מחירי הדירות (יחסית למדד המחירים לצרכן) למרות עלייתו הרצופה של יחס האוכלוסייה למלאי הדירות".
ראשית, הטענה הזו יכולה להיות נכונה, אך היא מתעלמת משיקולי מיקום (שגם אני לא התייחסתי אליהם) – אם המלאי גדל באזורים ללא ביקוש, ייתכן והם לא ישפיעו על המחיר (ומן הידועים שהממשלה מנסה לפזר את האוכלוסייה ולא לבנות באזורי הביקוש). שנית, הפער מהעולם המערבי הוא לכל הפחות מעורר עניין לגבי הביקוש הגלום באוכלוסייה, לא ראיתי הסבר לפערים העצומים ממדינות פחות מפותחות מאיתנו ובעלות הרכב אוכלוסייה דומה.