דירה היא לא עגבנייה – דיור במדד המחירים לצרכן

בעקבות פוסט של Tom Sadeh ורשומת בלוג של נער אוצר (מומלץ לעקוב), עלה בתגובות נושא מדידת הדיור כחלק ממדד המחירים לצרכן. רוב התגובות בנושא משוכנעות שמדובר בקונספירציה – שהרי מחירי הדירות עלו בכ-90% ואילו משתקף במדד עלייה של 30% בלבד – נראה מוזר, לא? בטח מישהו משחק עם המספרים…
אז זהו שלא.

הבעיה עם דירה היא שזה לא עגבנייה, היא לא נצרכת מיד במעמד הקניה – אלא לאורך זמן ארוך במיוחד ושומרת על ערכה. השאלה שעומדת בעצם בבסיס הוויכוח היא האם דירה היא מוצר צריכה, מוצר השקעה או שניהם גם יחד.

בהערת ביניים, מדד המחירים לצרכן – כשמו כן הוא, השינוי במחירים של מוצרי הצריכה ולא של מוצרי ההשקעה והחיסכון. כלומר כאשר אדם מוציא כסף על קניית מניות לדוגמה, מדד המחירים לא מתחשב בהוצאה הזו, וכאשר מדד מניות יורד או עולה מדד המחירים לא משתנה בעקבות כך (באופן ישיר). את השינויים בהשקעה ובחיסכון אפשר לראות למשל בתוצר הלאומי הגולמי וסך הנכסים של הציבור ולא במדד המחירים לצרכן.

מדוע דירה היא גם מוצר השקעה?
הסבר קצר עם סיפור לפני שצוללים לשיטות לבחינת מחירי דיור במדד:
דמיינו שני משקי בית זהים אשר גרים בדירות זהות אחת ליד השנייה בבניין חדש בפתח תקווה, שתי הדירות עם נוף לבניין שליד. משק הבית הראשון קנה את הדירה שלו עם משכנתא של 100% ל-30 שנה, ואילו משק הבית השני שוכר את דירתו במשך 30 שנה. בסוף התקופה, לזוג הראשון ששילם יותר לאורך התקופה יש דירה, ואילו לזוג השני ששילם פחות אין דירה.
סך ההפרש בין שני משקי הבית בתשלומים הוא הפער של מוצר ההשקעה בדירה המשקף את הערך של ההשקעה ששילם הזוג הראשון, ואילו השכירות של הזוג השני מהווה את הצריכה של "שירותי הדיור" (הזרם).
במדד המחירים לצרכן מעניין רק החלק של "שירותי הדיור" – אך מדובר בנושא מורכב מאוד למדוד אותו (כלכלן לא מתוחכם היה ממליץ לאסור בחוק מגורים בדירה בבעלות).

______

כאשר משק בית שוכר את הבית שבו הוא גר – אין בעיה ובכל השיטות נלקחים מחירי השכירות הממוצעים ומעדכנים את המדד על פי המשקל המתאים של כמות השוכרים. הבעיה מתחילה באלה שגרים בדירה של עצמם ולמעשה שוכרים את הבית מעצמם, אלה נקראים בשפת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה "שירותי דיור בבעלות הדיירים".
חישוב ערך השכירות של הבעלים מעצמם זו בעיה לא קטנה, בעיקר מכיוון שזו פעולה ללא טרנזקציה כספית – אין העברת כסף עבור ההשכרה העצמית, ומכאן קשה למדוד אותה.

חשוב לומר שאין דרך אחת למדוד את עניין שירותי הדיור בבעלות, אלא הרבה מאוד דרכים ו*אין* קונצנזוס באופן המדידה – המדינות המערביות מודדות באופן שונה את מחירי הדיור כחלק ממדד המחירים לצרכן שלהם.
בכל מקרה – חישוב פשוט של הכנסת מחירי הדירות לתוך המדד בטוח *לא* בקונצנזוס והטענה הזו לא מקובלת בשום מקום.

______

ישנן ארבע שיטות מרכזיות למדוד את מדד שירותי הדיור בבעלות דיירים:

1. גישת מוצר ההשקעה – דירה היא מוצר השקעה בלבד
בגישה זו לא מחשבים *בכלל* את שירותי הדיור בבעלות דיירים, מתוך עיקרון שדירה אינה מוצר צריכה בכלל (בדומה למשל למוצרים ציבוריים), ולכן אין צורך למדוד אותה.
מספר לא מועט של מדינות נוקט בגישה הזו – דרום קוריאה, לוקסמבורג, בלגיה, צרפת, איטליה, ספרד ושוויץ.

2. גישת ערך ההעברה במחיר השוק – דירה היא מוצר צריכה בלבד
בגישה זו רואים דירה ככל מוצר צריכה אחר (דירה היא כן עגבנייה). הגישה הזו בודקת את השינוי במחירי הדירות כפי שהם משתקפים בחוזי קנייה. הגישה הזו קלה לחישוב כיוון שהיא מסתמכת על פעולות שנעשות בפועל.
השיטה אינה זהה להמלצות הגולשים בפייסבוק הישראלי. היא גם אינה נפוצה במיוחד בעולם המערבי וקיימת רק בפינלנד, ניו זילנד ואוסטרליה. ה-European Union החל לעשות פיילוט עם השיטה, בעיקר בגלל קשיי מדידה והשוואה בין המדינות השונות.
יש בעיות רבות עם השיטה – היא מודדת דירות חדשות בלבד, אירועי קניית דירות הם יחסית נדירים, יש לבצע הפחתה של מחיר הקרקע ולאמוד אותה והיא לא משקפת את השימוש.
אם נסכם – מי שמציעים את השיטה הזו מתעלמים מכך שהיא אינה זהה למדד מחירי הדירות של הלמ"ס – כיוון שבמדד הזה מופחת ערך הקרקע והוא מתבסס על שינוי המחירים של דירות חדשות בלבד.

3. שיטת עלות השימוש דרך שכירות – מבוססת על CAPM
בשיטה זו אומדים את ערך הדירה בבעלות באם הייתה מושכרת (בחלק מהמדינות אף נשאלים בעלי הבית בצורה ישירה למחירי השכירות המוערכים אם הדירה הייתה מושכרת ללא ריהוט), או אומדים את מחיר השכירות על פי פרמטרים ידועים כמו שטח, מיקום, מס' חדרים וכדומה.
חסרונות השיטה הם שמדובר באמידה שהיא פחות מדויקת, המבוססת על הערכה אישית במדינות מסוימות (לא בישראל), וקיימים קשיים כאשר ישנם עיוותי שוק כמו פיקוח מחירים, שוק השכירות קטן או הטרוגני במיוחד. אף אחת מהבעיות הללו לא קיימת באופן מיוחד בישראל.
בשיטה זו משתמשים בדרא"פ, דנמרק, גרמניה, צ'ילה, יפן, הולנד, נורבגיה, ארה"ב, בריטניה וישראל.

4. שיטת עלות השימוש עפ"י הוצאות/גישת התשלומים – השיטה המסובכת
השיטה הזו מחשבת את ערך השכירות על פי הוצאות ריבית המשכנתא ובתוספת תיקונים, מסים וביטוח פחות פחת (בתיאוריה של השיטה יש להוסיף את הרווח מהשקעה זהה ולהפחית את עליית ערך ההון). מבחינה כלכלית השיטה הזו הגיונית ביותר ואמורה לתת תוצאות דומות לשיטה הקודמת, אך היא כנראה נוצרה כדי ליצור תעסוקה לסטטיסטיקאים וכלכלנים.
הבעייתיות בשיטה הזו נובעת מהשימוש שנעשה במדד ולא בחישוב עצמו – הבנק המרכזי קובע את הריבית על פי השינוי במדד המחירים לצרכן, שמושפע בעצמו מהריבית שנקבעת.
בשיטה הזו משתמשות קנדה, בריטניה ושוודיה.

______

כמו שניתן לראות, השיטה שנבחרה בשנת 1999 ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל, בהמלצת וועדת מומחים וקרן המטבע הבינ"ל, אינה מטה באופן מכוון את התוצאות של מדד המחירים לצרכן בסעיף הדיור, ולמעשה היא סבירה ביותר למדידת שירותי הדיור שהם חלק אחד מתוך מחירי הדירות – ורק החלק שצריך להיכלל במדד.

המדד משקף את העלות האלטרנטיבית לצריכת מגורים באופן סביר, אמין ותואם את המקובל במדינות מערביות.
אלו הטוענים שיש לקחת את מדד מחירי הדיור ולהכניסו כמו שהוא למדד המחירים לצרכן בד"כ נשענים על הבנה שגויה של הנושא, אינם מפחיתים את ערך הקרקע, ולא שמעתי טיעונים סבירים להחלפת השיטה הנוכחית ומדוע חישוב כזה יהיה טוב יותר (פרט לאישוש דעתם המוקדמת שהמדד היה צריך להיות יותר גבוה).
המעוניינים למצוא את מחירי ההשקעה בדירות יכולים למצוא אותם במדד אחר שהלמ"ס מפרסם והוא נקרא מדד מחירי הדירות.

______

מספר מקורות להרחבה (יש אלפים בגוגל):
http://stats.oecd.org/mei/default.asp?lang=e&subject=8
http://www.oecd.org/std/prices-ppp/1947731.pdf
http://www.bankofcanada.ca/…/boc-review-autumn15-sabourin.p…
http://www.cbs.gov.il/publications/tec3.pdf

מעניין במיוחד לקרוא את מחקר בנק ישראל בנושא משנת 1995, ההקדמה והתזה מתאימות גם להיום:
http://www.boi.org.il/he/Research/DocLib/dp9509h.pdf

15747584_205985489806765_4558207357901866348_n

*הטבלה מתוך מחקר הבנק המרכזי של קנדה. יש שוני בין הטבלה הנ"ל לאתר ה-OECD בו כתוב שניו זילנד אימצה את גישת עלות השימוש.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s